各街道办事处，区政府各部门、各直属单位：
为进一步加强我区村级留用地的开发管理，规范村级留用地的开发，保障村级集体经济健康发展，根据市、区村级留用地开发有关文件，结合我区实际，制定本意见。
一、规划落点
鉴于2013年已编制完成《滨江区村级留用地布点规划》，并经区政府常务会议讨论通过，各社区村级留用地指标均已定点，因此原则上均不再调整，各街道要履行职责严格把关。对于因城市发展等原因确需调整的地块，要有充分的理由经严格论证后报区政府决定。在本意见实施前已经区政府同意调整的，按调整意见确定。
二、开发模式
为确保项目顺利开发和社区村集体利益，按照“积极鼓励自主开发、有序控制合作开发、合理探索统筹建设”的思路，进一步规范村级留用地开发模式，引导村级留用地合理、有序开发，正确处理好村级集体利益与土地节约、产业发展和业态合理的关系，实现效益可持续发挥。具体模式应经社区授权社员股东（社员）代表会议三分之二以上成员代表同意，经街道审核报区政府同意后组织实施。
（一）积极鼓励自主开发。对于社区村集体经济组织自主开发建设的村级留用地项目，优先列入土地出让计划，优先办理各项审批手续，优先安排招商引资项目入驻，并安排专项资金按有关文件予以适当补贴。
1. 自主开发村级留用地项目建设的银行贷款按同期基准利率的75%由区政府予以贴息补助（以项目竣工为限，最长不超过土地出让合同约定的竣工时间），每个社区累计贴息不超过500万元。
2. 鼓励社区村集体经济组织通过“指标换资金，资金换物业”的方式加快村级留用地开发。支持社区村集体经济组织用村级留用地土地指标向区政府置换村级留用地开发资金。经区政府同意后，土地指标置换资金按规划定点地块的规划条件、按村级留用地市场评估地价确定。资金由区财政一次性拨付给街道作为专项资金，由街道按照村级留用地项目建设进度或资金使用进度拨付到社区村集体经济组织。社区村集体经济组织土地指标置换所得资金，必须专项用于自主开发村级留用地项目，或购买社区集体物业，且所得物业均不得再分割转让。置换部分的村级留用地指标及相应土地归区政府统筹使用。
3. 自主开发的村级留用地项目，以商业商务用地性质采用协议出让方式供地。项目物业不得分割转让。鉴于现行政策鼓励社会资本开发社会租赁住房，经区政府同意可建设一定比例的租赁性住房（不超总土地面积30%，同一地块物业不超40%，一般为小户型且不得分割转让），用于出租经营，完善产业区块的配套需求。
4. 自主开发村级留用地项目，参照绿色通道审批程序，享有优先办理权。村级留用地开发项目优先纳入区商贸服务业招商计划，鼓励用于产业孵化器和专业园区，以更好与滨江经济发展相匹配、相融合。对于完成整村拆迁交地、缺乏专业技术能力的社区村集体经济组织，可以申请由区政府委派代建公司对村级留用地开发项目进行代建。
5. 对暂不开发土地，应由区职能部门统一管理，实行临时绿化，美化区域环境。鼓励利用未开发土地建设社会停车场，完善社会配套，并按市场化运作。
（二）有序控制合作开发。对各社区村集体经济组织留用地项目合作开发实行总量控制，每个社区村集体经济组织原则上选择一个地块进行合作开发，且不超过村级留用地总指标的50%（已经区政府批准的除外）。
1. 对于确需合作开发的社区村集体经济组织，要严格按照合作开发流程（见附件1），选择有开发实力、经验丰富、信誉良好、企业负债率低和有良好房地产项目开发资质的企业进行合作开发。（1）社区村集体经济组织所占股份及所得物业不得少于51%，具体比例由双方综合考虑土地评估价、建安成本等因素商定。（2）土地以公开挂牌方式供地，土地摘牌后签订项目合作开发合同（合同范本另行制定）。项目公司法定代表人由社区村集体经济组织主要负责人担任。（3）项目土地出让的收入，剔除相关规税规费后，由区财政局按规定划拨街道，由街道按项目进度拨付到项目公司，资金必须用于本项目的建设，专款专用，封闭运行。其中，项目取得建设工程规划许可证核拨10%、取得施工许可证核拨10%、完成基坑底板核拨30%、完成±0.0核拨10%、主体结顶核拨15%、竣工验收核拨15%，完成村集体部分产权证办理后核拨10%。（4）区财政局负责统筹村级留用地资金；区审计局负责对资金使用情况进行审计；各街道负责对村级留用地项目资金的使用和管理进行监管，资金拨付时对项目进度严格审核。（5）合作单位不得抽逃资本金，不得众筹资金或者以租代售等形式筹集社会资金。项目公司不得为其他经济实体及个人提供抵押或担保。（6）不动产权首次登记完成后3个月内，社区村集体经济组织的物业要及时办理产权分割手续，办证所需缴纳的规费、税费由项目公司承担。同时依照法定程序完成村集体经济组织退出项目公司股权手续。
2. 为稳妥处理既往与今后的关系，尊重历史，规范未来，完善产业区块的配套，自本通知印发之日起，对新提出合作开发的，其可出让部分的标准层建筑层高按照4.2米以下控制（特殊产业需要应事先专项说明），且最小产权分割单元不小于500平方米（相关条款列入土地出让公告条件），并严格控制变相改变用途开发类住宅或酒店式公寓。对在本通知印发之日前，已经社员股东（社员）代表会议审议通过，且已将规划设计方案报区政府审核的村级留用地项目，按批准方案实施。对违规审批、办理和改变用途的行为，依法追究相关责任。
（三）合理探索统筹建设。对几个社区规划落点在一起或因土地指标置换资金后留用地规划调整在一起的村级留用地项目，应积极探索统筹建设模式，实行分社区供地、分社区办证、统一规划、统一设计、统一施工、统一验收。建成后鼓励统一经营，也可由各社区自主经营。对统筹建设的集中开发物业，区政府可优先集中承租用于高新技术产业发展。具体由各方共同签订合作（或租赁）协议并遵照实施。
三、服务保障
1. 区村级留用地规划建设工作领导小组实行季度例会和项目会审制度。季度例会重点研究、协调、处理项目推进中出现的有关问题。对村级留用地项目开发模式、产业定位、拟合作对象引进、开发思路及政策支持进行专题研究会审，加强指导协调。
2. 领导小组设一办四组，办公室设在区住建局，负责全区村级留用地项目开发建设的日常工作；四个小组分别为：（1）项目定位指导组，由区发改局牵头，主要负责对村级留用地项目进行产业定位指导；（2）项目建设协调组，由区住建局牵头，负责前期报批指导和建设过程中有关问题协调指导；（3）项目落地推进组，由区国土分局牵头，农业局配合，主要负责村级留用地开发土地政策的业务指导、督促指导各经合社及时解决制约村级留用地项目开发建设的相关问题，加快项目启动；（4）项目招商推进组，由区商务局牵头，主要负责牵头指导全区村级留用地项目合作招商和二次招商工作的开展。
3. 各街道要统筹安排、指导、协调好村级留用地开发建设，在指标使用、征地拆迁、招商引资及资金监管上加大力度，确保村级留用地开发顺利进行，壮大村级集体经济实力，切实保障社员股东长远生计。
本意见自发文之日起实施，原政策如有与本意见不一致的，以本意见为准。由区村级留用地规划建设工作领导小组办公室（区住建局）负责解释。
附件：滨江区村级留用地项目合作开发流程图
滨政办〔2017〕9 号（关于进一步加强村级留用地开发管理的实施意见（试行））附件.doc
杭州市滨江区人民政府办公室
2017年5月8日
