马宏利委员、孙超委员、章学峰委员：
你们在区政协三届一次会议上提出的“关于推进安置房小区管理、提升物业管理水平的建议”，已转交我局办理，经研究,现答复如下：
近年来，随着城市建设管理推进，农转居安置小区物业管理日益成为影响群众美好生活和城市“国际滨”形象进一步提升的难题。2019年起，区委区政府将农转居安置小区物业提档升级作为民生实事工程，完善季度考、年度评、末位淘、公开招的考核及结果运用机制，共淘汰11个小区6家物业公司。以创建“美好家园”为抓手，共有32个小区完成248个问题的整改提升。在此基础上，区住建局牵头研究了相应改革事宜，从制度上进一步推进安置房小区物业提档升级工作。
一、安置房小区物业管理基本情况
(一)基本情况。全区已竣工、交付安置房小区47个，其中西兴街道14个、长河街道20个、浦沿街道13个。全区安置房小区建筑总面积约728.422万方。
(二)物业费保障情况。缴费标准：有电梯住房物业费1.4元/平方米*月、公共能耗费0.35元/平方米*月；无电梯住房物业费1.0元元/平方米*月、公共能耗费0.1元/平方米*月。全额由区财政保障。
(三)物业公司情况。目前，服务安置房小区的物业企业共17家，其中，由街道社区自行聘请的物业公司7家，服务24个安置房小区；过渡期托管物业1家（高新物业），服务6个安置房小区；面向市场选聘的物业公司9家，服务15个安置房小区。从现场情况结合往年考核的满意度调查情况看，选聘的物业均比自行聘请的物业有较大的提升。17家物业公司中，信用等级3A的8家、信用等级2A的1家、信用等级B级的2家，其余6家企业未评有信用等级，服务小区9个。
二、深化物业提档升级的思路举措
2021年，住建局会同财政局、建管中心、各街道，深入各社区开展了调研，赴兄弟城区物业管理较好若干安置小区交流学习，组织相关物业服务企业座谈。调研认为，影响安置房小区物业管理提升的制度性原因主要是物业费由财政保障模式导致居民参与物业管理积极性低、聘请物业服务企业不够公开透明、管理体制和职责边界模糊。为此，住建局牵头起草了《关于加强滨江区农转居安置小区物业管理实施细则》和《滨江区农转居安置小区物业服务招标工作指导意见》。目前，两个文件已多轮征求意见和法制审查。
(一)关于党建引领。我区45个安置房小区已全部成立物管会党组织、“双向进入、交叉任职”机制和联席会议制度。2021年，在我局指导下成立了物业管理协会委员会和纪律检查委员会。在此基础上，不断把基层党组织建设成为推动发展、服务群众、凝聚人心、促进和谐的建强战斗堡垒，逐年延伸党组织的服务功能，充分发挥基层党组织的组织群众、宣传群众、凝聚群众、服务群众的作用。
(二)关于管理体制。各街道办事处作为辖区范围内农转居安置小区物业管理工作的责任主体，负责加强对安置小区日常物业管理工作的监督和考核，指导筹建及调整完善 “物管会”或成立业主委员会等。物管会（业委会）要积极发挥物业管理主导作用，监督和协助物业管理企业按合同切实履行物业管理安置小区日常服务职责。
(三)关于物业招标管理。对新交付及物业服务合同期已满的安置小区（含整合物业管理区域），由街道通过公开招标+评定分离的方式选聘物业服务企业，在招标时适当提高物业管理服务标准，并将收费标准与物业服务内容、标准、人员等进行有效锁定。明确物业招标服务期限采取“1+2+2”模式，招标服务期限为3年，合同第1年为招标服务试用期，考核达标的继续履约2年服务合同，3年服务期满考核达标可再续签2年。明确物业服务人员配备数量、配备齐全的7类岗位人员。
(四)关于物业管理费分类收缴与管理
1.实施“三免两减半”过渡期政策。即对权属为原住民的拆迁安置住宅房屋，前3年免缴物业费（含公共能耗费），后2年按标准减半缴纳物业费，5年后由业主全额缴纳。先行启动收缴出售户、其它出租住宅（拆迁安置居民的出租房除外）、商业及公建配套用房的物业费、地下车位租赁费。
2.规范物业费管理。一是物业费。5年过渡期内，应收缴部分外的住宅物业费(含能耗费)由区财政补贴。公建及商业配套用房按“谁使用谁支付”的原则，商业配套用房物业费收费标准与住宅物业费标准一致。二是地下车位租赁费。由区商业资产公司委托物业企业收缴，前3年拟按200元/个*月（车位管理费另收，下同），后两年拟按300元/个*月收取。5年后，可参照各小区周边商品住宅小区收费标准综合评估确定。三是经营性收入。小区地面临时停车费、物业经营用房租金、电梯广告、快递柜收费等经营性收入，由小区物管会(业委会)委托物业企业收取并专账管理。原则上主要用于小区公共部位、公共设施的维修。四是公共维修费用。小区公用部位和公共设施维修（不含质保期内维修费）、更新、改造费用，原则上在小区经营性收入中列支，不足的暂由商业资产公司在安置小区地下车位租赁费中补助；仍不足的，由区财政保障。
对无正当理由长期（一个缴费年度及以上）拒不缴纳物业费的拆迁安置居民，将采取一定的惩戒措施。
（五）关于物业管理考核及其结果运用
由街道牵头，社区及小区物管会、住建局、市场监管局、消防救援大队、城管局、公安分局、民政局等成员单位与居民代表共同组成考评委员会实施考核，考核按季度进行，按年度汇总，考核结果按季度和年度公告。
过渡期内，考核优秀、良好的物业服务企业给予一定标准的补贴；考核达标的，不予考核补贴；考核不达标的，予以淘汰。
(六)进一步加强安置小区物业管理的执法保障。由综合行政执法局牵头，住建局、规划和自然资源局、消防救援大队、公安分局等部门及各街道联合保障，重点对安置小区内各类违法、违规行为，特别是违法拆改、擅自变动承重结构和建筑主体；翻建、扩建、改建等建（构）筑物；在房屋顶部及公共空间、公共绿地、露台、阳台乱搭乱建或开挖地下室；卫生间及厨房移位、扩大或增设等违法违规行为，实行即查即拆，即查即整。
(七)依托数字化技术，深化智慧物业管理。依托城市大脑滨江平台建设，在全区范围内积极推广使用“杭州市智慧物业监管平台”，实现平台“覆盖全面、信息完整、主体完备、流程畅通”的目标，打造线上一体化物业管理模式。平台上具备业委会备案、电子投票、小区报事报修、满意度评价等一系列互动功能模块，有利于增强广大业主与主管部门、街道社区、业委会、物业企业的有效互动，提升行业指导监管和服务业主的效率。
三、下一步工作计划
下一步，我局也会认真总结往年的工作经验，学习借鉴其他城区的先进做法，为街道、社区提供业务指导和政策支持。协助街道、社区更好地履行对物管会的指导和监督职责，充分发挥社区党委和居委会的综合协调优势，强化对安置房小区居民自治管理的引导，逐步优化业主自我管理模式，促进安置房小区物业管理健康有序发展，提升安置房小区居民的获得感、幸福感、安全感。
衷心感谢你们对政府工作的关心和支持！
