为不断完善老旧小区基础设施和环境功能，改善城市面貌，增强居民群众获得感、幸福感和安全感。根据《国家三部委办公厅关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》（建办城函〔2019〕243号）和《杭州市人民政府办公厅关于印发杭州市老旧小区综合改造提升工作实施方案的通知》（杭政办函〔2019〕72号）等文件精神，结合滨江区实际，特制定本实施方案。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以人民为中心，以提高居民生活品质为出发点和落脚点，把老旧小区综合改造提升作为城市有机更新的重要组成部分，有效改善居民的居住条件和环境。秉持共建共治共享理念，结合未来社区建设和基层社会治理，打造老旧小区成为“有完善设施、有整洁环境、有配套服务、有长效管理、有特色文化、有和谐关系”的“六有”宜居小区。

二、工作原则

（一）坚持以人为本、居民自愿。充分尊重居民意愿，从居民关心的事情做起，从居民期盼的事情改起，凝聚居民共识，变“要我改”为“我要改”，由居民决定“改不改”“改什么”“怎么改”“如何管”，充分发挥居民的主体作用。

（二）坚持因地制宜、突出重点。根据小区实际情况，统筹“既有住宅加装电梯”、“物业提档升级”、“污水零直排”和“生活垃圾分类”等建设工作，做到点面相结合、“一小区一方案”，明确菜单式改造内容和基本要求，优化小区内部及周边区域的空间资源利用，努力拓展配套服务功能。

（三）坚持各方协调、统筹推进。构建共建共治共享联动机制，落实市级推动、区级负责、街道实施的责任分工，发挥社区的沟通协调作用。

（四）坚持创新机制、长效管理。积极探索“一次改造、长期保持”的管理机制，引导多方参与确定长效改造管理方案，合力推进改造工作。改造前制定后续管理方案，改造中相关管养单位提前介入，改造后进一步落实社区长效管理，实现制度化、专业化小区管理。

三、主要内容

（一）改造范围

改造范围重点为2000年以前建成、近5年未实施综合改造且近期未纳入规划征迁改造范围的住宅小区；2000年以后建成，但小区基础设施和功能明显不足、物业管理不完善、居民改造意愿强烈的保障性安居工程也可纳入改造范围。

（二）改造计划

2020年至2022年，滨江区计划改造小区28个、居民楼743幢、住房27800套、涉及改造面积419.2万平方米。2020年将完成6个小区提升改造，并计划开工改造小区6个；2021年计划开工提升改造7个小区；2022年计划开工提升改造9个小区。

（三）改造内容

以《杭州市老旧小区综合改造提升技术导则（试行）》为指引，实施“完善基础设施、优化居住环境、提升服务功能、打造小区特色、强化长效管理”等5方面的改造。结合小区实际和居民意愿，主要以完善市政配套和服务配套、消除安全隐患、优化人居环境、构建未来社区场景为目的，改造内容主要包括道路整治、消防安防、建筑修缮、加装电梯、提升绿化、打造小区文化和特色风貌等改造，落实长效管理，提升小区服务功能。

1、实施建筑整治工程。按照 “适用、经济、绿色、美观”的原则，对建筑进行全面治理。一是建筑外立面和屋顶修补，对建筑外立面存在安全隐患的雨棚、空调架、保笼等进行清理；通过修缮或平改坡等方式解决老旧小区屋顶渗漏水问题。二是室内公共部位维修，对外墙和楼道墙面存在破损影响居住和房屋耐久性的进行修补；电梯厅楼道洁化、楼梯栏杆维修；进行照明升级；防火门刷漆。三是地下空间整治，对地下车库设备进行维修；地面金刚砂固化。

2、实施道路整治工程。重点改造小区内部道路，完善停车泊位，全面提升小区内部交通通畅度。一是道路改造，进行路面修补、扩宽，对道路和建筑内公共区域等普通照明进行综合改造。二是完善停车设施，合理调整绿化和停车布局，增加停车位和增设非机动车集中充电设施。三是合理归并微小区，打造规模适中，利于管理的新小区，拆除多余围墙，重新规整小区道路。

3、实施生态环境整治工程。重点梳理小区公共空间，提升小区空间利用率和绿化率，增强整洁性和美观性。一是突出拆违先行，全面拆除占用公共空间的违建、影响房屋安全的违建、影响视觉美观的违建。 二是重点治理“四乱”，即小区内乱堆物、乱摆摊、乱竖牌、乱停车等不文明行为。三是完善垃圾分类回收设施，新建或改建可开启的封闭式分类垃圾回收房，并配备垃圾桶清洗设施，清洗后的污水纳入小区污水管网。

4、实施管网整治工程。重点改造强弱电、给排水等基础配套设施，完善小区功能。一是“蜘蛛网”线路整治，按照“去除废线、归并散线、檐下走线、合理入地、多线合一”的原则，做到杆管线布局合理，统一规范。二是雨污管网改造，按照“污水零直排生活小区”建设标准，对地下雨、污排水管网进行分流改造，新增雨水落水管，阳台污水设置独立的排水系统。三是水、电、气管网改造，按照加装电梯设计要求做好供电线路迁移，同步推进自来水防冻和小区天然气扩面工作。

5、实施智慧化改造工程。疏通消防、救护等安全通道，增加智慧安防消防设施设备。一是排除消防隐患，完善消防水源，检修和增加消防设施，疏通消防通道，增设智能烟感，确保消防安全。二是完善监控系统，设置车辆道闸、人脸识别等出入管理系统，在小区主要出入口、主要路段、节点设置监控探头。三是安装智能化单元门禁系统。四是打造智慧社区服务系统，结合智慧安防平台，搭建智慧社区服务平台，提供更好的最新资讯、通知、物业管理、智慧医疗等便民服务，建立更加和谐融洽的社区居民关系。

6、实施功能提升工程。一是公共管理用房，新建或置换租赁从事公共管理活动的功能用房，包括物业、业主委员会、门卫室、收发室等公共管理用房。二是文化活动场所，新建或置换租赁用于儿童活动中心、图书室、阅览室、体育活动室、小区文化广场、基层党建活动等场所。三是老人服务中心，新建或置换租赁用于老年人生活照料、文化娱乐等方面的功能用房。

7、落实长效管理机制。一是党建引领业委会组织建设和覆盖，实现业主自治管理、自我服务，保障物业管理活动顺利进行。二是打造生活共同体，通过制定邻里公约，建立业主民主协商、利益平衡的议事机制，推进纠纷人民调解工作，建立邻里社群，形成远亲不如近邻的邻里氛围。三是强化物业管理，加强街道社区对业主大会、业主委员会的指导监督职责，通过合理区块划分，引导实施停车收费管理，增强小区造血功能，探索物业覆盖和引入模式。四是加强联动执法，以街道综合执法队伍为依托，建立执法清单，全面推进执法进小区。

四、改造流程

（一）计划申报

每年10月底向市建委申报下一年度老旧小区改造计划。原则上，街道组织对辖区内符合政策要求且有改造需求的老旧小区进行调查摸底，了解改造需求和重点，确保申报项目需符合《中华人民共和国物权法》规定的“双 2/3”条件（超过专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意），且业主对改造方案的认可率达 2/3。

1、征集改造需求。各街道对辖区内当年存在改造需求且符合政策要求的老旧小区组织调查摸底，掌握问题，了解改造需求和重点，并形成项目清单。

2、制订初步方案。根据项目清单，通过向专业机构购买服务等方式，制订初步改造方案及预算；同步制定居民资金筹集方案以及物业维修资金补建、续筹，物业服务引进等长效管理方案。

3、申报改造计划。由所在街道组织在项目范围内对初步改造方案进行广泛公示，公示时间不少于5个工作日。公示结束后，对符合条件的项目，集中向区住建局申报列入下一年度改造计划。

（二）计划确定

按照“实施一批、谋划一批、储备一批”的原则，由区住建局会同相关部门对提出的改造需求组织审查，确定下一年度项目安排和资金预算，编制改造计划，报经区政府同意后，由区住建局、区发改局、区财政局联合发文明确。

（三）项目实施

按照年度改造计划，由住建局牵头落实相关职能部门进行方案设计与审查、招投标、工程实施和监管等具体工作。

1、方案设计与审查。项目建设单位委托设计单位开展方案设计，由区住建局牵头进行联合审查。

2、招投标。由建设单位向区招标管理机构提出施工、监理招投标申请。区招标管理机构要根据项目特点和实际情况出台相应的招标制度，将老旧小区综合改造提升项目统一纳入招标平台公开招标。

3、工程实施和监管。建设单位要严格按照相关法律法规和规范标准组织实施，相关部门、街道、社区等要全力配合，为施工提供必要条件。区住建局应根据老旧小区综合改造提升工作的特点，对工程全过程进行监管，落实工程质量、安全生产、文明施工等管理要求。

（四）项目验收

项目完工后，由实施主体组织建设单位、参建单位、街道、社区及相关部门等进行项目工程竣工验收。验收通过后，应及时完成竣工财务决算，做好竣工项目的资料整理、归档和移交工作。

（五）后续管理

巩固老旧小区改造成果，由街道、社区按照长效管理方案，落实管理和服务，各职能部门根据各自职责，配合做好小区长效监管，做到“改造一个、管好一个”。

五、保障措施

（一）加强组织领导

为加强对老旧小区改造工作的领导，成立滨江区老旧小区综合改造提升工作领导小组。由区政府分管副区长任组长，区级相关单位主要负责人为成员，负责统筹、协调、督查、考核等工作，领导小组下设办公室（设在区住建局）。

（二）明确职责分工

区发改局：负责指导老旧小区综合改造提升项目的相关审批工作；参与年度改造计划编制；拓宽筹资渠道。

区公安分局：负责改造期间小区的安全防范工作，调处各类涉及治安管理和交通违规行为，指导小区停车位的划定和智慧安防建设。

区民政局：负责基层社区治理和服务，指导社区做好养老服务及适老化改造、社区配套用房使用等工作。

区财政局：负责改造项目资金的计划、拨付、使用监督和管理、审核；参与年度改造计划编制；协助改造项目争取上级补助资金。

区住建局：负责领导小组办公室的日常事务，牵头老旧小区改造提升工作政策方案制定，排定任务计划，做好行业监管和综合协调，组织竣工验收等工作；指导督促改造后长效管理的落实。

区城市管理局：负责改造项目内违法建筑的查处工作，指导做好改造项目内涉及市政设施、绿化提升和维护工作。

区农业农村局（建管中心）：负责指导老旧小区改造项目的具体实施，整治设计方案审核把关、整治方案审核、施工监督、竣工验收等工作；参与年度改造计划编制。

区规划资源分局：负责改造项目中涉及的土地和规划管理工作；参与年度改造计划编制。

区消防救援大队：指导改造项目内室外消防栓、消防通道等消防设施设备的放置。

区委宣传部、区政法委（司法局）、区信访局、区教育局、区审计局、区生态环境分局：根据各自职责，做好相关支持、配合工作。

属地街道：参与年度改造计划编制；负责老旧小区改造项目的具体实施、工程实施和现场管理协调，做好安全、质量管理、竣工验收等工作；参与拟定改造后居民自主管理方案，落实长效管理工作。

供电、水务、燃气、电信、移动、联通、华数等管线（设施）单位，支持和配合做好水、电、气、通信、邮政设施（信报箱）等改造工作。

（三）资金保障

老旧小区改造资金由区财政统筹，实施主体应通过改造成效积极争取杭州市级补助资金，积极争取中央和省级相关政策支持和资金补助。积极鼓励居民出资参与改造提升工作，有条件的可通过物业维修基金、小区公共收益、个人或单位捐资等渠道落实。探索引入市场化、专业化的社会机构参与老旧小区的改造和后期管理。

（四）健全推进机制

构建“区、街道、社区、居民”四级联动工作机制，建立信息报送、定期通报、巡查督查等制度；及时研究、协调解决有关重大事项和问题；充分利用现代信息技术,建立数据台账。

（五）加大宣传力度

发挥各类新闻媒体作用，加大对老旧小区综合改造提升工作的宣传引导，强化居民的主人翁意识，为工作推进营造良好的舆论氛围。

（六）加强监督检查

邀请人大代表、政协委员、社会各界市民群众，参与对全市老旧小区综合改造提升工作的监督和检查；对改造项目民意协商、方案编制、改造成效和居民满意度，定期开展绩效评价。

滨江区老旧小区综合改造提升工作领导小组

2020年1月21日